在回答这个问题前，我们有必要先看看目前的楼市现状

笔者认为，当前的房地产市场完全可以用“反转”一词来概括，主要体现在以下3个方面：

1、房地产市场告别了4、5月份以来的快速回暖，调控的大幕再次拉开。针对土地市场过热，房价上涨明显等现象，进入7月份后，杭州、东莞、宁波、深圳、长春、南京等城市相继出台了调控政策，给当前躁动不安、蠢蠢欲动的房地产市场划上了一个句号，进一步扭转了市场看涨的预期。

2、央行货币政策发生转变。众所周知，“黑天鹅”事件期间，央行通过降准、降息和逆回购操作，给市场注入了流动性。但是，日前央行货币政策司副司长郭凯表示，“随着金融市场交易恢复正常运转，我们不会再超额投放流动性了”。显然，一些房地产纾困措施或逐步退场，楼市资金面或将再次面临收紧。

3、国家对房地产的态度发生了微妙变化。从2003年被确立为国民经济的支柱产业开始，房地产及其相关行业一直都是拉动国民经济增长的主要力量。但是，进入2020年以来，即使面临“黑天鹅”事件的影响，国家依然多次重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的目标，而且明确了“房住不炒”的长期定位。由此可见，房地产的狂欢盛宴已经接近尾声。

面对这种局面的反转，今年到底要不要买房呢？我给出4点建议

第一、看清房地产的调控逻辑非常重要。

从2016年开始算起，调控已经持续了近4年，但很多人依然没有看清房地产调控的逻辑。有购房者认为房价已经达到了历史性高位，接下来一定会大跌，而有的则认为房地产地位如此重要，房价一定还会迎来反弹。其实，当前调控的短期策略就是通过限售、限购、限价等一切措施来稳住房价。稳住房价的目的，一方面是降低房地产可能引发的金融风险，另一方面则是为房地产长效机制的推进铺平道路。因此，房价不会大跌，也不会大反弹，房价平稳的趋势还将会延续很多年。

看清了调控逻辑，对于着急买房的刚需而言，比如孩子要上学，要准备婚房等等，其实没必要有太多的犹豫。值得注意的是，近期很多城市出台的调控措施也都呈现出了支持刚需、利好刚需的特点。比如杭州和南京都明确支持无房家庭优先认购，南京规定商品房要向本市无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源，而杭州则把50%的房源给了无房家庭。显然，房地产市场是朝着利好刚需的方向发展的，刚需应该珍惜机会。

第二、楼市告别普涨期，选房要更加谨慎。

根据房地产的调控逻辑看，房价几乎不会出现明显的波动，平稳将是长期主基调。不过，与楼市普涨期相比较，平稳期买错房的可能性和代价都要大得多。根据以往经验看，当房地产处于普涨期，不管你买了哪个城市的房子，也不管你买了多大房龄的房子，几乎都稳赚不赔，而且也很容易转手。但是，当房地产处于平稳期，市场就完全不一样了，一旦买错了房子，不仅可能出现亏损，而且还可能面临无法转手变现的可能，说白了，就是砸到自己手里。因此，现阶段选房要更加谨慎。

首先，买房前要考虑两个问题：一是你挑选的房子，价格到底有多坚挺，当市场出现风险，会不会是最先下跌的那一波？二是你买的房子有没有质量缺陷，未来转手率到底有多高？

其次，买房需要分两步走：第一步挑选城市。尽可能选择都市圈、城市群的房产，以及紧邻核心大城市的三四线城市。毕竟，中国有2200个县城，绝大部分都远离中心城市，而未来人口主要向大城市流动和集中，所以除了自住外，中小城市的房产几乎没有投资价值。举个不太恰当的例子，现在中小城市的房价涨得太快太高，未来在北上广10万一平方米不是泡沫，但中小城市15000一平方米可能都是泡沫。第二步则是挑选房子，尽量远离地段偏远，配套不完善，中小房企开发的楼盘。道理都懂，不再赘述。

第三、关注现金流，安全和稳健是第一位的。

虽然房地产主基调是平稳，但笔者认为，购房者还是有必须对一些不确定性的因素引起重视。无论是已经买房的还是准备买房的，都要考虑自身的工作是否稳定，因为这直接关系到你的现金流和还房贷问题。当然，很多时候不仅是自己的原因，也与大环境有关。我们不妨以一个真实的例子来说明：由于受到“黑天鹅”事件的影响，今年前几个月，笔者一个朋友一直都呆在家里办公，薪资水平受到了明显的影响，再加上吃穿消费不少，结果到处借钱还车贷和房贷。因此，在买房前，一定要关注自己的现金流，关注自身抵御风险的能力。

除此之外，伴随房地产进入深度调整期，购房者应该保持敏锐的洞察力。尤其是对于炒房客来说，不要迷信以往的投资买房经验，在房住不炒的长期定位下，切忌盲目看涨，玩短线操作，一旦不小心买到了限售三年、五年的城市，如果现金流绷不住，结果可能就是竹篮打水一场空了。退一步来说，就算选对了城市，在如今房价平稳的大环境下，房价不涨不跌，税费和资金成本可能也会让你无利可图，甚至出现亏损。因此，笔者建议，炒房客应该坚持宁缺毋滥，在精不在多的买房理念，安全和稳健才是第一位的。

向松祚

第四、尽早转变观念，未来要习惯于赚“慢钱”。

房价越来越平稳，成交周期变长，纯粹的刚需客户越来越少，旧改接替棚改，增量市场开始放缓，基于这些变化，未来房地产或将变成一个“又慢又长”的赛道，靠买房囤房赚快钱、赚大钱的时代一去不复返了。因此，购房者应该尽早转变观念，接下来要习惯“赚慢钱”。比如，通过装修出租来获得长期、稳定的现金流；投资一些人气旺的商铺、公寓或旅游地产；考虑长期持有一些核心城市的优质房产等。除此之外，还需要预留足够的资金以防万一，不要把鸡蛋放在一个篮子里面。

对于这种变化，日前在接受杨澜采访时，著名宏观经济学家向松祚明确表示，“我不认为现在房子还能保值，很多地方我也不认为还能增值，所以奉劝大家要小心，如果把所有的钱都投到房子里，而且还期待未来能够保值增值，这基本上是一个幻觉了”。因此，他建议：如果钱比较少，可以选择一些基金、债券，这样本金没有太多担忧，而且还可以拥有稳定的收益。由此可见，在房住不炒的时代，房产投资价值降低已是一个明显趋势，购房者应该保持清醒认识，不要盲目追涨。

最后总结一下，进入2020年以来，房地产市场一波三折：第一季度处于“冰冻期”，第二季度进入到“复苏期”，7月份又迎来了调控“升级期”。按照这个势头，伴随市场进一步复苏，上半年的纾困措施将会逐步退出，未来五个月，楼市明显升温的城市大概率将会再次收紧调控。因此，对于有买房计划的朋友来说，可以重点关注一下当地二手房市场的量价情况，及时作出调整。当然，如果遇到了靠谱的独家信源，在自身经济能力范围内，可以考虑拿下。‍

来源：楼事纪