淮安房产网12月03日讯

最近，家住上海的小明一家遇到一个税收问题，小明已成年，名下无房，父母在上海有一套普通住宅（家庭唯一住房，已经居住满6年），面积为90平米。父母想将房子过户给小明。

采取哪种过户方式才能税负最低呢？

方式一：无偿赠与

根据财税〔2016〕36号 附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。

家庭财产分割，包括无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。

因此，小明父母将住宅无偿赠与小明，免征增值税。

按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。

因此，小明父母将住宅无偿赠与小明，不征收个税。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》：契税税率为3—5%。具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

根据《沪府规[2020]9号》第二条：本市契税的适用税率为3%。

第五条： 凡发生土地房屋权属转移，纳税户未按照规定办理契税完税手续的，土地、房屋管理部门不予办理土地、房屋权属变更登记手续。

因此，小明父母将住宅无偿赠与小明，小明按照3%申报缴纳契税。

根据《印花税暂行条例》，房屋赠与应当按照“产权转移书据”税目缴纳印花税，税率为万分之五。

因此，小明父母将住宅无偿赠与小明，双方按照万分之五缴纳印花税。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第四条规定：

“赠与”特指：房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

也就是说，除了上述赠与行为外，其他赠与行为均应当征收土地增值税。

因此，小明父母将住宅无偿赠与直系亲属小明，不征收土地增值税。

方式二：继承房产

首先，要明确的是，继承按继承方式分为法定继承、遗嘱继承。

《继承法》规定，法定继承人：第一顺序为配偶、子女、父母；第二顺序为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

注意：孙子女、外孙子女不能为法定继承人，只能作为直系亲属来处理。

财税〔2016〕36号 附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：“

涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。

家庭财产分割，包括下列情形：房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。 

按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》规定：对于《继承法》规定的法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税。

【分析】小明属于法定继承人，继承房产不征收增值税、契税、个税、土地增值税。但是有一个大的前提，必须是权利人死亡继承才能免税！

继承是不可控的，权利人可以生前通过遗嘱约定继承的事项，但不适用于权利人生前就想将房产过户给亲属的情况。

方式三：父母将房产卖给小明

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人住房转让，不同的城市实施差别政策。

“北上广深”四城市：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

注：住房包括普通住房和非普通住房；非普通住房，主要是指别墅、洋房等建筑面积超过144平方米的住房。

因此，小明父母转让已购买6年的普通住房（＜144平方米）给小明，免征增值税。

“北上广深”四城市之外的地区：

个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

也就是说，只要是2年及2年以上的住房，管他普通住房还是洋房、别墅等非普通住房，转让一律免征增值税。

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权核定转让收入。

对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

因此，小明父母转让已购买6年的家庭唯一住房给小明，免征个税。

根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）：

对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

因此，小明（无配偶及未成年子女）从父母手中购买90平方米住房，按照1%缴纳契税。

对个人销售或购买住房，暂免征收印花税。

1、如果不属于自用5年以上的家庭唯一住房，会涉及20%的个人所得税，购买不足两年还会涉及5%的增值税，税负较高。持有年限较短的住房，建议不采用转让的方式过户。

2、法定继承人继承，不征收增值税、契税、个税。但是有一个大的前提，必须是权利人死亡继承才能免税，因此继承这种方式是不可控的，权利人可以通过遗嘱约定死后的继承事项。 

3、直系亲属之间的无偿赠与，不能完全免税，需要缴纳契税和印花税。

所以，需要根据实际情况，选择税负最低且操作可行的方式进行过户。

【思考题】2020年12月家住重庆的王阿姨准备将其名下一套50平方米的商铺过户到儿子名下。已知商铺在3年前购入原价为50万元，现市场价格为90万元，采用什么样的过户方式税负最低呢？

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