房价为什么高高在上？真因为房子不够多？
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发布：2020/12/12 10:05:43
来源：地产情报站
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淮安房产网12月12日讯
现在的房价依然在整体上涨，让很多人感觉不可思议。
易居研究院《100城住宅价格报告》显示，今年1-9月全国100个城市新建商品住宅成交均价为15801元/㎡，同比上涨高达10.7%，房价仍在普涨。最难的是一线城市，现在普通人即使全家人凑付首付，都很难上车。针对房价高这个大众关切的问题，清华大学中国经济思想与实践研究院院长、教授李稻葵11月28日说了一番话：房价高是房屋供给不足惹的“祸”，当前房地产调控还是不到位，甚至“劲儿使反了”。最近住建部门给房地产企业提出了“三条红线”的政策，强调“房住不炒”的导向，但可能方向有问题。
李稻葵教授是经济领域的知名专家，但他这番话却引发了很大的争议。站长看来，“三条红线”的政策方向是否有问题，这个题有些大，我们只说一点：高负债背后势必会有高风险，让房企想方设法降负债，实际上也是为了避免风险，这是势在必行，迟早的事。而楼市方面，房价高是不争的事实，但把房价高的锅完全算在供给不足上，恐怕值得商榷。对于李稻葵教授的言论，我们不妨用数据来论证一下。现在住宅土地其实是在持续增加的，而土地价格也在上涨。中指数据显示，今年1-10月，全国40个大中城市住宅用地市场累计成交规划建筑面积47952万㎡，同比增加6.39%。全国40个大中城市住宅用地市场累计成交金额高达27034亿元，同比增长15.07%；平均楼面价为5638元/㎡，同比增长8.17%。可见，我们的住宅土地是越开发越多的，这也意味着房子会越来越多。按照常理来看，用于住宅的土地越来越多，也就是供应量增大了，那么对应的价格是不是应该回落了？其实并没有，土地溢价率整体也在增加。中指数据显示，今年1-10月，全国40个大中城市住宅用地平均溢价率为13.66%。其中还有一些城市土地溢价率搞得扎眼，比如银川土地平均溢价率高达41.02%，南宁土地平均溢价率为33.64%，宁波土地平均溢价率为27.54%。以银川这样的土地溢价率，只要不出意外，未来房价一定会水涨船高——毕竟开发商不会干赔本买卖，最后还是要大众买单。从以上数据可以看出，近几个月土地价格是量价齐升。虽然住宅用地在增加，也就是供给增加，但土地价格也在增加。既然面粉都贵了，以后面包能不贵吗？别忘了，现在土地采用的是拍卖制度，价高者得。在多个房企PK之下，土地价格能不涨吗？房子价格高不仅是因为土地价格因素，也和城市基本面息息相关。现在社会资源高度集中在少数城市，因此那些作为“天选之子”的城市就会被堆砌出越来越高的房价。一线城市因为经济强、配套好，吸引了来自全国各地的购房者，来自五湖四海的巨大购买力一起把房价拉了上去。否则单纯靠一个城市的购买力是撑不起现在一线城市房价的。当然，李稻葵教授的言论也不是全无道理，住房供给多了，对房价肯定会有影响。当住房供给与需求持平或者大于需求时，市场这把无形的手会自动调节住房价格，不过调节的幅度相比城市经济发展和土地增值速度，只能算是小打小闹。举个例子，北京二手房现在挂盘量很多，最新数据显示有188954套，这供给量着实不小。市场方面，北京二手房均价从今年1月的高点58439元/㎡回调到了12月的57086元/m²，降幅为1353元。对于大众而言，北京房价降了一年，降幅只能算杯水车薪，单价依然高高在上。更何况，北京这波价格回调，根本原因还是在于政策面的调控。限竞房的大量上市，让二手房价格承压。随着后续限价土地的缩减，限价房进入尾声，二手房成交量已经有所抬头，价格走势也会逐渐明朗。除了地价和住房供应量以外，房价还与M2（广义货币供应量，企业的活期存款加上居民储蓄存款和企业定期存款）有一定关系。从2002年到2020年10月，我国广义货币供应量从18.5万亿元增长到216万亿元，与此同时全国商品房销售均价从2291元/㎡上涨到了9887元/㎡。M2与商品房销售均价是存在正相关性的，M2/GDP数值越高，商品房销售均价越高。从图中可以看出，从2006年开始，M2/GDP数值和商品房销售就都开始走慢牛了。国家统计局数据显示，到2016年12月底时，M2总量高达155万亿，按全国14亿人口计算，人均分摊货币和准货币供应量约为11万。正因为2016年广义货币供应量非常大，大众闲钱多了，导致很多钱流进了房地产。我们都知道，市场上流通的货币多了，手中的财富就会不知不觉中就被稀释。对于有大量现金的人来说，如果把资金放着不动，就形同于贬值。就像上世纪八十年代大家羡慕万元户，九十年代追捧十万元户。放到现在，这些钱在大城市连个洗手间都买不上。这就是货币贬值的鲜明例子。对大众来说，手里有闲钱了就会想让它升值，买国债稳妥但收益有限，搞P2P风险高容易爆雷，玩比特币不知水深水浅，投股票也容易被收割，选来选去，还是买房合适。因为房子属于刚需产品，不仅有居住属性，还和结婚、落户、教育息息相关。加上我国城镇化还在继续，人口众多，置业需求巨大，买房不仅能住能租，需要资金腾挪时还能抵押，楼市火爆时还可以出售套现。正是基于这些原因，2016年我国才有大量买房资金进入了房地产。对于开发商来说，为了获得行业红利，快速发展扩大规模，就得买地作为储备弹药，甭管是放弃自己的钱，还是融资融来的钱，最终都流进了房地产。最重要的是，2016时货币政策很是宽松——继2015年央行5次降息5次降准后，2016年3月1日央行调降金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。那个时期，社会融资成本非常低，社会上的游资和老百姓的闲钱都太多了。种种因素就这样刚好结合在了一起，造成社会大量资金进入房地产，推动房价全面上涨。所以说，货币政策的宽松和房价也有很大关系。房子作为特殊商品，在我国经济中占有重要地位，并不是单个原因就能让房价大涨的。可能有人心里会想，我国楼市是政策市，不是还有调控吗？确实，房住不炒在落实，不过调控依然有待完善，有的人依然在挖空心思钻政策空子炒房。前几天楼市很火的深圳网红盘打新就是个例子，买到就赚500万，暴利之下，人们使用借贷资金、代持炒房等手段花式炒房。深圳“众筹打新”“贷款炒房”引发关注后，也迎来了有关部门的严查。这种追查是有滞后性的，但肯定管了就比不管强，后续随着管控越来越有经验，法律法规越来越健全，相信房价也会越来越稳定。房价会逐渐企稳，这种稳并不代表大降，像以前马云说的“未来房价如葱”是不大可能的。不要迷信所谓的名人、教授人的言论，虽然他们头衔多，自带光环有影响力，不过每个人看问题的角度都有很大差别，或代表自己、大众、企业、官方，站在不同的立场，说出的论调也千差万别。对于真正的购房者来说，最重要的，是要有自己的思考。
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