淮安房产网，10月28日讯：前几天，有位朋友打电话给我，说最近有一个一直关注的楼盘，销售员打电话说这两天公司搞了一个团购88折促销活动，让人很心动，很想出手，但不知道这是不是开发商的最大折扣力度。想问问我的意见。

新楼盘打出88折的优惠折扣，是不是开发商的最大折扣力度了？对于这个问题，我从开发商内部的定价机制和折扣策略来分析这个问题。

开发商的定价是如何来的？又是如何打折的？

1、定价原则

开发商怎么定价的，一般都是大家比较关心的问题，但是开发商绝对不会给你说出来的。

开发商定价策略主要有：成本导向定价法和市场导向定价法。对于目前同质化比较严重的住宅产品来说，一般都会采用市场导向定价法，就是说定价的原则是通过市场调研结果结合自身项目产品来综合定价的，主要依据是市场价格。

2、表价与成交价

一般的开发商定价一般会做出表价，也就是我们通常去售楼部他们公示的一房一价，但是这个价格并不是最终成交的价格，只是表价而已。

另外销售现场都有一定的优惠折扣，按照表价乘以优惠折扣等于最终成交价，所以我们买房的时机不同，其成交价格也可能不同。

3、折扣策略

开发商的折扣策略一般都是极具目的性的，比如为了快速回笼资金，制定了一次性付款9折这样的大折扣。或者按期签约优惠1%，就是为了促使客户按期来签合同的，当然签合同前你是必须缴纳全款或者首付的。

有的开发商甚至有暗控，就是找他们内部的管理人员才享有的优惠，那也不是给谁都有的，一般针对业务合作单位的。所有的折扣策略都是有目的性的，有的是阶段性目的，有的是长期合作的目的。

4、折上折

一般的开发商对于优惠折扣都是折上折的，比如开盘优惠97折，一次性优惠95折，那么是不是我们就享受的是总价92折呢？显然不是的，这个就是折上折。

折上折的意思是房总价*0.97*0.95这样的方式给予计算的，所以不能是简单的92折这个概念，但是在广告宣传中，一般售楼顾问都会给你说是92折，但是实际根本达不到的。

5、高标价高折扣策略

这种策略是目前最常见的策略之一，这种策略既能在当下市场形成合理的成交价格，又能为后期涨价做准备。

比如现在你看到的是开盘享受团购88折，很可能出现开盘3天后，价格调整，收回某一项折扣，成了94折，这样看来，开发商的表价不变，折扣发生变化了，成交价格其实是上涨了。

通过以上几个概念性的分析，我们不难看出，其实折扣是相对于表价而言的，我们不能单纯地说折扣高就划算。其实很多时候，大家都能理解“羊毛出在羊身上”这句话，对于折扣来说，我认为也是适用的。

比如目前区域内高层成交均价在13000左右，我的表价是15000元/平米，我给你打个88折，你可以算算，实际成交价是多少？是高是低呢？

结语：

综上所述，买房一定是看实际成交价的比较，而不是折扣的比较，千万别被折扣所迷惑。折扣是相对于房总价而言的，是一个相对值，如果不说房价简单地说折扣，是毫无意义的。

来源：地产小清流

免责声明与重要提示：1、淮安房产网唯一官方网址HUAIAN HOUSE.COM，谨防假冒！淮安房产网根据用户指令提供作品传播服务，向来十分重视网络版权及其他知识产权以及用户权益的保护。2、淮安房产网作为淮安本土通过多个权威性官方机构认证的知名的房产互联网平台，旨在为满足广大用户的信息需求而采集提供，并非商业性或盈利性用途。任何单位或个人认为本网站内容来源标注有误，或涉嫌侵犯其知识产权等相关权利的，请提供身份证明、权属证明及详细侵权情况证明等相关资料，通过【投诉电话】或【邮箱地址】联系我们，我们将及时进行审核处理。投诉电话：0517-89220988 邮箱：3512494088@qq.com；3、本页面所载内容不代表本网站之观点或意见，仅供用户参考和借鉴，最终以国家相关法律法规与开发商实际公示为准。商品房预售须取得《商品房预售许可证》，用户在购房时需慎重查验开发商的证件信息。本页面所提到房屋面积如无特别标示，均指建筑面积；4、除此以外，将本网站任何内容或服务用于其他用途时，须征得本网站及相关权利人的许可，否则本网站依法保留追究权。