常年生活在都市圈中，难免会遇到这样的情况：棚改项目声势浩大，拆迁前风风火火，到后面却不温不热，前后居住率对比形成鲜明反差，原本热热闹闹的老小区，经过棚改后变得更为冷淡些，邻里邻居也越来越疏远，晚上不再灯火通明。

     其实对于棚改而言，存在几多欢喜几多愁的说法，身在棚改区内会感觉幸运，自己能成为人人羡慕的拆二代，不仅能获得新房，还能拿到一笔的拆迁款，愁就愁在“速度”这个词，房子量了面积，也计算了赔付额，就是不见下款动静，棚改对老旧小区的居民而言本是一件善事，最后却发展成为落入口舌的话柄，按理来说实在不应该，不过棚改的目的却很好的印证了今日的结论：为解决房产库存量而急，因供大于求而缓！一栋老旧小区经过拆迁后，可以修建出相当于原小区5倍的楼层，也就是30层左右，可实际上修建的这30层需要更多家庭来填补，这就需要吸引非本小区的购房人群，久而久之，需求者越来越少，房企修建的房子短期内难以消化，便没有多余的财力去拆迁更多的老旧小区，最终形成恶性循环。

     棚改“7年”计划收尾，拆迁热潮退去！

     我国首次提出“旧改”是在2014年，为何要旧改，前面也有所提及：一方面能解决城镇棚户区、城中村、危房的利用率低、居住不安全问题，另一方面还能为按照20%以上增速增长的住房库存解决燃眉之急。于是在2014年3月，《国家新型城镇规划（2014-2020年）》出台，按照此计划实施，今年恰好是最后一年，也是在这关键时刻，垂暮之年的棚改“老人”开始出现“危机”：对棚改项目的财政支持出现滞缓现象，逐渐延缓了拆迁进程。

     以贵州为例：2014年至2017年计划改造各类棚户区60.61万户，平均每年15万户，2018年全年暴增至39.81万户，从去年开始，贵州的棚户区改造逐渐降为4万多户。而在今年棚改依旧维持在5万户左右。

     由此可见，棚改在去年已经开始“大降温”，速度放缓了下来，但并不意味着旧改能够完全替代棚改，伴随时间推移，城镇中的房子难以避免老化问题，加上城市规划建设，部分区域、城市依旧存在拆迁，并且将会持续存在，不过拆迁的“红利期”短时间内很难再现了，更多时候还是为了解决当人的居住需求而实施，我国虽然是经济强国，但是所花的每一笔钱都需要用对点、用对时间，避免出现油尽灯枯的局面。

     旧改登场，接力跑完楼市“下半场”！

     国务院于7月21日印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》：

     1、强调：全面提升城镇老旧小区改造力度，围绕“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系展开，达到生活更方便、更舒心、更美好目的。

     2、明确：2020年既定的3.9万个老旧小区改造目标，到“十四五”期末，力争完成2000年底前需改造的城镇老旧小区任务。

     3、要求：改造内容分为基础类、完善类、提升类三大类，遵从“因地制宜”原则，确定改造内容清单、标准和支持政策，对老旧小区增设养老、卫生、托育功能。

     4、提出：开展小区以党组织引领的多种形式，主动了解局面诉求，实行政府与居民、社会力量共担机制，按照“谁受益、谁出资”原则，对于保障性安居工程，由中央给予资金补助。

     据统计2000年以前的3.9万个小区其改造面积达到30亿平方米，2000年之后建成的一些小区也有改造需要。从此次《意见》内容来看，与以往不同，除了明确老旧小区改造数量，还补充了老旧小区改造的范围、改造的周期、改造的内容以及改造的方式，从年初明确提出老旧小区改造任务以来，这项庞大的改造工作就被立马提上了日程，截止到目前为止，大部分城市已全面进入实施改造阶段。

   旧改时代来临，两类人将因此受益。

     可能对于老旧小区的居民而言，会认为旧改并没能带来多少受益，毕竟老房子没有得到换新，只是稍微完善了一下环境、设施设备、配套功能等，比起拆迁后的新房，不少人还是更倾向于棚改，不过笔者认为，老旧小区的其实才是最大的受益方，原因如下：

     第一、老旧小区的住房面积几乎没有公摊，产权面积几乎等同于居住面积，按照棚改拆迁标准1：1.2计算，拆迁后得到的补偿款不一定能买到对等的新房，主要就在于新房的面积普遍偏大，一般老旧小区的住房面积为60-80㎡，而新房普遍大于90㎡，勉强只能买到小户型的新房。

     第二、改造后的老旧小区保障设施得到加强，这笔设施的资金来源主要来自于政府方，相当于变相得到了补贴，比如水电、网络线路升级，扩建停车场、广场区域，加装电梯、卫生、养老、教育设施等，这些改造项目都将对小区生活环境有着本质上提升。

     第三、改造后的小区，由于生活环境得到提升，其住房也将得到对应的升值，短期内虽看不出升值效果，但是等过3-5年后就逐渐对比出来，这在过去的旧改中都曾出现过实际论证，比如湖南某老小区，在加装电梯后，其房价平均上涨了3000元。

     除此之外，还有另外一类人将会受益，那便是刚需购房人群，老旧小区经过改造后，对刚需群体而言，无形之中多了一种购房选择，因为老旧小区面积较小，但是往往占据城市核心位置，其配套不逊色于新房，总价还低，加上新房还得自己花钱装修，会延长入住周期，对比来看老旧小区更具备性价比优势，除此之外，随着棚改退潮，房地产市场减少了大批“抱着现金”抢房的人群，对房价来说，冲击力得到一定程度缓解，房价便不会如过去一般的增长速度了，也为刚需选择购买新房减轻了一定压力。

     总而言之，旧改的到来，其时机恰到好处，长期来看，相比棚改的简单、粗暴，旧改显得更加温和，其作用在受益人群的力也更加精准，实属利国利民的好政策！‍

来源：谈房说铺