淮安房产网11月5日讯  经济市场里哪有什么稳赚不赔的交易，有买就有卖，有卖就有需求来支撑，而需求是有限的，会发生阶段性的变化。过去10年人们买房都赚了，那是因为房地产处在上涨的周期内，通俗来说就是房地产行业的风口期，在这个阶段下，只要有钱，闭着眼睛买房都能赚一笔。现在的楼市还能闭着眼睛赚吗？显而易见是不能的，风口过了，再淌进来很容易就被牢牢套住。

房产专家总喜欢拿我国的城市化水平为论点来作为房价还会涨的依据，认为目前我们的常住人口城市化率才刚刚达到60%左右，距离发达国家的70%-80%之间还有很长的路要走，至少还需要10-20年时间，所以在这个过程中，房价并不会下跌，买房不存在风险。

其实，这种逻辑是不全面的，常住人口城市化率才到60%的确和发达国家有很大差距，但是，不要忘了我国是人口大国，除了城市以外，还有大量的农村地区，而目前还生活在农村，没有进城的农村人基本都是50后、60后加上部分70后的三代人，截止到2020年他们都没有进城买房，他们之中绝大多数人有生之年几乎都不会进城，除非在短期内我国城镇化建设达到100%，这肯定不太现实。

目前还在往城市转移过程中的有80后、90后两代人，包括极少数00后，他们属于当下的购房主力军，等到这批人买房完毕，楼市就会进入全面的饱和阶段，楼市风向标向下将无可逆转。5-10年，市场中现有的住房进入淘汰化阶段，老旧住房、乡镇住房，品质差的住房将无一例外被惨遭淘汰，或沦为名副其实的“贫民窟”。

要想规避风险，就从现在开始！今明两年准备买房的人们，请记住这3条“锦囊妙计”，避免试错，成为接盘的炮灰。

第一条：能买现房，就不选期房

期房，就是指先收钱，但还在建设之中的房子，一般交房期限在2-3年以后，但在建设过程中，房子能否按期建成交付，谁都没有100%的把握。房地产属于资金密集型产业，其中涉及到的拿地、建设、宣传推广等都需要投入大量的真金白银，如果任何一个环节因为失误而导致资金亏损，那么房地产商就有可能因此而陷入资金链断裂的风险，一旦危机发生，期房就会沦为烂尾楼，背负重大损失的不仅是房地产商，还有已经交钱的购房者。

有报道显示，在昆明有的购房者因为生活压力直接住进了四面水泥墙的烂尾楼，过着没电、没水、没燃气的近乎于原始的生活。

据相关调查数据显示，2019年，全国共有528家房企宣布破产；截止到今年8月底，全国新增400家房企宣布破产。难以想象，在这背后新增了多少烂尾楼盘。当然，期房预售制模式当前无法改变，也就无法杜绝买房悲剧的发生，购房者唯独能做的就是能买现房，就不选期房，至少一手交钱、一手交房的买卖会让人内心更加踏实。

第二条：谨慎购买精装修住房

客观而言，购买精装修房会更加省时、省力、省心，购房者买到手就可以直接入住，无需后期再花精力装修。但是，当梦想照进现实以后，所有的预期都会破灭，因为房地产商是为了利益而卖房，他们口中所宣称的精装修房，品牌家装，无非就是为了提高住房售价，拔高利润空间。

就在刚过去的10月份，网络上就爆出不少精装房的质量问题，案例1：武汉某楼盘的业主在收房时发现墙上的瓷砖竟然是用双面胶粘上去的，用手轻轻一扣瓷砖就掉下了，试问这样的精装房你会买吗？案例2：青岛某小区精装房交付，让业主哭笑不得的是验房时却发现房门少了一截。

类似事件数不胜数，最常见的就是实际装修效果和当初开发商承诺的效果大相径庭，比如所用材料以次充好，墙面出现开裂空鼓，地面地砖铺设不平整，插座预留不合理，装修风格老土难看等。遇到这些问题，业主真的是欲哭无泪，既不能退钱、还不能退房，只能忍气吞声地住进糟心的房子。因此，买房千万不能因为怕后期装修麻烦而选择所谓的精装房，到时候出现问题麻烦只会更大。

第三条：不要轻信“促销卖房”优惠

2020年已经接近尾声，楼市又进入抢收阶段，但目前是大家公认的“降价潮”时期，各大房企都在争相打折促销卖房，你9折、他8折、我7折等，让购房者看了眼花缭乱，心动不已。笔者告诫大家，要沉得住气，不要轻信这些“促销卖房”优惠，老话说“一分钱一分货”，不赚钱的生意谁会做？

打折促销，房企就一定真心诚意地拿出优惠吗？我看未必，按照房产营销的老套路来看，一般都是按照宣传价来打折，实际售价其实和折扣价相差无几；宣传的特价房都是挑出来最难买的房子，多少都是有些瑕疵的，直白来说就是低价处理，谁买给谁“惊喜”。

在相关部门画出“三道红线”下，今明两年房企的日子肯定不好过，因为不达标的房企实在太多，他们想要成合格生拿到更多的融资渠道，就必须先达标，以最快的方式把负债降到合格标准。那么，接下来的房企会使出全身解数来卖房回笼资金，在这种状态下，既有机会也暗藏危机，所以，购房者要有清晰的辨别思维。

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